Юридическое агентство “Дигест”
пр.Энгельса, 154 а ТК “Гранд Каньон”
2 этаж, офис 211. С 10:00 до 19:00




В практике нередки случая когда приобретенные квартиры приходится ждать несколько недель или месяцев, как изначально обещает застройщик, а годами. Срыв сроков застройщиками обычная практика строительного бизнеса России!

За малейшие срывы сроков по оплате Застройщик требует пени и неустойки, так почему же не требовать от застройщика деньги за нарушение сроков строительства?

  • Наша работа заключается в экономически и юридически обоснованном расчете суммы иска, и доказатьстве его правомерности в суде. Мы взыскиваем в пользу потребителя не только неустойку за несоблюдение сроков, но и возвращаем денежные средства, полученные застройщиком на незаконных основаниях:
  • Оплата за оформление квартиры в собственность.
  • Переплата за лишнюю площадь.
  • Коммунальные услуги и многое другое.

Застройщики, основные проблемные моменты и порядок взыскания неустойки

14304008161512617821b

Одним из основных направлений работы нашего агентства является защита прав граждан в сфере долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости, впрочем, как и коммерческой, посредством участия в долевом строительстве актуально как минимум по одной причине, которая и является основной – в период привлечения Застройщиком денежных средств стоимость создаваемого жилья значительно ниже, чем стоимость приобретения готового жилья.  И на чем более ранней стадии привлекаются денежные средства дольщиков, тем, как правило, меньше стоимость квартиры (квадратного метра или иной расчетной единицы). Только лишь на основании более низкой стоимости указанная схема приобретения в собственность недвижимости актуальна уже не первый год. При условии сдачи качественно построенного дома в срок предусмотренный договором, у дольщика не возникает вопросов, и он становится обладателем квартиры или коммерческой недвижимости. Большинство застройщиков действуют или стараются действовать именно так, в соответствии с требованиями законодательства и договора долевого участия.

Однако так бывает не всегда, и в данной статье предлагаются к рассмотрению основные проблемные моменты и ситуации, разрешению которых способствует обращение в наше агентство.

1. Заключение договора долевого участия (ДДУ - сокращенно).

На данном этапе заключения сделки многие граждане почему-то считают лишним обращение к юристу для получения устного или письменного заключения относительно рисков подписания договора с тем или иным застройщиком. Как показывает неоднократная практика -  однозначно зря. Поскольку, во-первых, осуществляя постоянную претензионную и судебную работу, специалисты агентства знают «проблемных застройщиков», во-вторых, тексты ДДУ, как правило, весьма пространны и объемны по сравнению с иными договорами, и подводные камни, заложенные в тексте договора, увидеть может специалист, который постоянно работает с данными типами договоров или очень внимательный человек. Как пример – очень распространенная практика отодвигания сроков сдачи объекта или постановка их в зависимость от срока сдачи в эксплуатацию дома - пока дом не сдан в эксплуатацию, обязанности передачи квартиры дольщику у застройщика не возникает. Также нередки случаи подмены понятий – срок сдачи в эксплуатацию и срок передачи - не одно и то же. Некоторые компании «дают» себе немалый срок на передачу – до одного года с даты сдачи в эксплуатацию. И таким образом, рассчитывая получить объект в течение ближайшего от уведомления срока, покупатель получает извещение о сдаче дома в эксплуатацию, а на вопрос передачи квартиры – ссылку на пункт договора об обязанности застройщика передать квартиру в течение 12 месяцев с даты ввода. И это только часть «уловок» застройщиков.  В связи с этим получение заключения специалиста на стадии оформления договора однозначно рекомендуется нашим агентством своим клиентам. И практика показывает большую пользу данных обращений – от сохранности нервов до полной сохранности денег (банкротство застройщиков не редкость).

2. Исполнение договора, стадия строительства.

На данной стадии в большинстве своем, как правило, помощи специалистов юридического направления не требуется. Идет поэтапное строительство объекта, многие дольщики объединяются в группах в контакте, обсуждают ход строительства, возведение этажей, особо нетерпеливые начинают обсуждать покупку мебели, ремонт и иные действия.

Единственное, что рекомендуется в данном случае, это просто отслеживание темпов строительства и ведется ли строительство вообще. Так как при условии отсутствия такового, необходимо в срочном порядке решать и определять порядок дальнейших действий – или принимать решение о расторжении договора (пока застройщик не передал активы в иную компанию и не приступил к банкротству) или выяснять объективность приостановки строительства. Время на принятие решения в данном случае очень важно, так как на период начала «волны» расторжения договоров финансовые средства в компании, как правило, еще присутствуют, и нередко компания пытается выйти из ситуации и продолжить строительство, но когда количество недовольных достигает определенной массы, рассчитаться с которой (вернуть денежные средства, уплаченные по договору) уже возможности нет - начинается активная подготовка в банкротству, и если получение судебного акта еще можно гарантировать, то физическое получение уплаченных денег уже представляется весьма затруднительным. То есть суд вы выиграете, но вот увидите ли фактически свои деньги – это большой вопрос.

3. Окончание строительства, ввод в эксплуатацию, передача квартиры дольщику.

Указанный этап является завершающим в исполнении договора долевого участия, и после приемки квартиры, подписания акта приема-передачи сам покупатель (дольщик) либо компания застройщик (по условиям ДДУ или за отдельную плату) регистрирует право собственности непосредственно на покупателя. Это в идеальном случае, что хоть и бывает, но не всегда.

На данном этапе услуги юриста являются наиболее востребованными, так как именно на указанной стадии происходит наиболее частое нарушение прав дольщика и условий заключенного ДДУ. Основными видами нарушений являются:

  • срыв сроков передачи объекта
  • попытка передачи объекта, не соответствующего качеству, указанному в договоре или требованиям законодательства (в том числе санитарным нормам, техническим регламентам и т.д.)
  • требование о доплате дополнительных сумм по результатам обмеров (увеличение площади) под условием отказа в передаче квартиры до момента произведения дополнительной оплаты
  • И это только самые распространенные случаи нарушений.

3.1 Срыв сроков передачи объекта

ib200

Указанное нарушение из всей статистики дел в судах являются подавляющим, и допускается в работе как небольших застройщиков, так и довольно крупных. Если в рамках Санкт-Петербурга, то это «ЛСР», «Норманн», «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», «Ленспецстрой», «Сетл сити», «Лидер Групп», «ГК ГОРОД», и указанный перечень далеко не исчерпывающий. Можно сказать, практически каждый застройщик по тому или иному объекту допускал просрочку передачи объекта дольщикам.

В случае не передачи объекта в срок, предусмотренный договором долевого участия, у участника согласно требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ ст. 6 возникает право требования выплаты неустойки:

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

  1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
  2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
  3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь требованиями указанной нормы права, производится расчет суммы неустойки для её последующего взыскания с Застройщика. Начало начисления неустойки - со дня, следующего за днем передачи согласно ДДУ, окончание – день, предшествующий фактической передаче объекта дольщику.

Для взыскания неустойки первоначально необходимо обратиться с требованием (претензией) к застройщику о выплате неустойки, исходя из приложенного расчета. При условии отказа в выплате (либо чаще – игнорирования претензии застройщиком) дольщик вправе требовать выплату неустойки с застройщика в судебном порядке. На практике немногие застройщики удовлетворяют требования, содержащиеся в претензии,  предпочитая доводить дело до судебного разбирательства. Это обусловлено многими причинами (составить претензию и направить в адрес застройщика нетрудно, на крайний случай можно скачать образец из сети, а вот оформить исковое заявление, требования, определить подсудность уже гораздо сложней и не многие готовы делать это самостоятельно, а нести дополнительные затраты на услуги специалиста - это дополнительные финансовые вложения). Второй причиной доведения спора до суда является подавляющее применение судами положений ст. 333 ГК РФ о несоразмерности заявленной неустойки и её снижении «до разумных пределов» (понятие о разумности оценочное и у каждого судьи своё).

С другой стороны, в судебном разбирательстве для Истца (дольщика) тоже есть свои «плюсы», так как к требованию о взыскании неустойки добавляются требования о взыскании (компенсации) морального вреда, требование о взыскании стоимости расходов понесенных на представителя (адвоката, юриста), а также требование о взыскании  штрафа в размере 50% от суммы взысканной судом в пользу истца, и при условии минимального снижения размера неустойки суммы бывают весьма значительные.

Как пример следующее решение:

Scan 20170203 114305Scan 20170203 114220

3.2 Попытка передачи объекта не соответствующего качеству, указанному в договоре или требованиям законодательства

В данном случае, как правило, речь идет о незначительных или устранимых недостатках, таких как невыполнение отделки (предчистовой или чистовой), выполнение отделки материалами худшего качества, нежели предусмотрены договором, частичные недоделки, наличие строительного мусора в квартире или неаккуратной установки тех или иных элементов отделки. Во избежание просрочки исполнения обязательств по договору и дальнейшего требования о взыскании неустойки Застройщики стремятся передать объект в срок. Для этого в ход идут разные методы - передача объекта раньше, но без осмотра, обещания устранить недоделки уже после передачи (подписания акта приема передачи) в рамках исполнения гарантийных обязательств, составление одностороннего акта передачи квартиры со ссылкой на необоснованный отказ дольщика от приемки и иные.

Как показывает практика, заставить сделать что-либо после подписания акта приема передачи весьма сложно, застройщик исправлять недоделки отказывается, ссылаясь на обязанности управляющей компании, УК в свою очередь ссылается на то, что дефекты возникли до передачи объекта и устранить недостатки и недоделки должен застройщик. Получается замкнутый круг. В итоге без претензионной работы с юристом, а иногда и исков о понуждении выполнить действия или о расторжении договора вопрос решить не удастся.

3.3 Требование о доплате дополнительных сумм по результатам обмеров (увеличение площади) под условием отказа в передаче квартиры до момента произведения дополнительной оплаты.

Требование о произведении доплаты по результатам обмеров также является довольно частым предметом исков, так как практически всегда связано с не передачей объекта недвижимости дольщику до того момента, пока не будет уплачена указанная сумма. В большинстве случаев застройщики указанное условие отдельно закрепляют в договоре, но даже присутствие указанного пункта в договоре не говорит о его законности. Что подтверждается судебной практикой нашего агентства:

Ссылки для просмотра файлов в полно размере: файл №1, №2, №3, №4.